Des travaux importants de rénovation de la résidence sont indispensables, pour deux raisons.
1) Les immeubles ont plus de 50 ans. Le ravalement a été fait en 1992, il y a 32 ans. Le vieillissement des bâtiments nous oblige à des réparations coûteuses, en particulier sur les terrasses. La réfection d’une terrasse devenue fuyarde coûte de 10.000 à 20.000 € selon les travaux à faire. Ces dernières années nous avons dû intervenir chaque année sur 5 ou 6 terrasses. Et cette année nous en sommes à une dizaine de terrasses qui demanderaient des travaux.
2) Comme beaucoup de constructions anciennes, nos immeubles sont considérés comme des passoires thermiques, classées F. (Le classement va de A : excellent jusqu’à G : épouvantable).
Or, avec le changement climatique et la hausse du prix de l’énergie, la loi "Climat et résilience" (août 2021) oblige les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique. Des sanctions sont prévues. Ainsi il sera interdit de louer :
Aucune interdiction ne pèse sur la vente. Mais il est bien évident que, sur le marché de l’immobilier, les passoires thermiques subiront une forte décote, et les logements bien isolés seront valorisés.
Dès le vote de la loi "Climat et résilience", nous avons envisagé les travaux nécessaires et confié une étude au bureau d’études MEV. L’architecte, M. Plançon, a fait un premier rapport lors de l’assemblée générale de copropriété en juin 2023. Le conseil syndical l’a de nouveau rencontré le 11 avril 2024.
À la suite de cette rencontre, nous pouvons faire le point, sur l’état de la résidence et les travaux envisageables. Nous traitons ci-dessous :
Deux types de travaux sont absolument indispensables :
Le ravalement des façades avec un isolant thermique.
La mise en place d’une ventilation hybride hygro A (appelée aussi ventilation VMC). Cette ventilation serait en effet la meilleure solution aux problèmes d’humidité que connaissent de nombreux appartements.
Ces travaux devraient réduire d’un tiers le volume d’énergie consommée pour le chauffage, et faire passer nos logements en catégorie D.
On peut donc considérer que ces travaux sont le minimum auquel nous obligent la loi et le vieillissement de la résidence.
Mais si l’on veut une véritable rénovation de la résidence et une bonne isolation, d’autres travaux doivent être envisagés.
La rénovation des terrasses, accessibles et non accessibles, avec la mise en place d’un isolant.
Cela permettrait d’améliorer l’isolation thermique. Mais SURTOUT, il faut considérer que, dans les années qui viennent, l’ensemble des terrasses devra être refait à cause du vieillissement. Il serait donc préférable de les refaire une bonne fois pour toutes, et en bénéficiant des aides financières liées aux travaux d’isolation.
Le remplacement de notre chauffage au gaz par des pompes à chaleur. C’est un système qui, nous dit-on, a fait ses preuves, et consomme le moins d’énergie : 57 % d’économie sur le volume d’énergie consommée, ce qui offrirait une sérieuse protection en cas d’augmentation du prix de l’énergie.
Avec des pompes à chaleur, nos logements passeraient en catégorie C.
Autre avantage : les pompes à chaleur fournissent le chauffage l'hiver, et l'air frais l'été. Or le problème de la température d'été deviendra, c'est évident, de plus en plus important. Est-ce que cette climatisation ne va pas de nouveau faire s'envoler la facture d'énergie ? Tout dépend de l'usage qu'on en fait. Si l'on veut fonctionner "à l'américaine" et avoir moins de 20°C dans tout l'appartement tout l'été, évidemment ça coûte cher. Mais si l'on veut une chambre à moins de 25°C la nuit, ça coûte moins de 10 centimes d'euro par nuit.
Ce qui renvoie à un autre problème : beaucoup de copropriétaires souhaitent, depuis longtemps, que l'on passe au chauffage individuel. C'est envisageable avec les pompes à chaleur, mais cela a un coût : 4 petites pompes pour 4 appartements, c'est plus cher qu'une grosse pompe pour 4 appartements.
Ce qui renvoie au problème, qui, à juste titre, préoccupe le plus tout le monde : combien ça coûte ?
Mais auparavant, ajoutons que l'architecte nous a mis en garde contre les promesses illusoires de certaines solutions miracle. Par exemple, le photovoltaïque, c'est d'une rentabilité plus que douteuse dans nos régions pas assez ensoleillées. L'architecte a l'expérience, en région parisienne, de résidences totalement équipées en panneaux solaires. Au bout de 10 ans, les 9/10 des panneaux ne servent plus à rien. Précisons aussi que le chauffage tout-électrique, s'il est le moins cher à installer, est largement le plus cher en coût de fonctionnement.
Les appels d'offres sont lancés à partir de mai 2024 auprès des entreprises. Avant leurs réponses, il n'est pas possible d'avancer sérieusement un coût, mais il est évident que tout cela aura un certain prix. Le coût des différentes options pourra être donné dans le courant de l'été 2024.
Il n'est donc pas possible de donner des chiffres précis aujourd'hui. Mais on peut dès à présent noter les points suivants :
Actuellement, les dispositifs d'aide de l'État sont plutôt avantageux, et on peut penser, au vu des économies budgétaires annoncées, qu'ils vont plutôt être réduits. Pour bénéficier des dispositifs actuels, il faut déposer un dossier (et donc avoir pris notre décision) au plus tard le 15 octobre 2024 (voir plus loin "Échéances et délais").
Le dispositif d'aide de l'État est très complexe, même pour les professionnels. Il n'est pas sérieux d'avancer des chiffres à la légère, et il faut se méfier des promesses publicitaires mirobolantes.
Notons toutefois que cette aide prend deux formes :
Deux avantages financiers sont actuellement accessibles dans le cadre de la rénovation énergétique :
Enfin, il faut noter que le prix de la rénovation, ça n'est pas, comme les dépenses de chauffage, de l'argent qui part en fumée. C'est un investissement qui se retrouve dans la valeur de notre bien.
Nous avons consulté plusieurs agents immobiliers connaissant bien le quartier et la résidence, et leur avons demandé leur avis sur la plus-value à attendre pour nos appartements en cas de rénovation. Sagement, aucun ne s'est risqué à avancer un chiffre précis (en euros ou en pourcentage), mais tous ont été catégoriques : il y aurait une plus-value non négligeable, du fait de l'amélioration des bâtiments, et de la baisse des charges de chauffage.
Une nouvelle réunion entre le conseil syndical et l'architecte aura lieu en mai 2024.
Elle fixera les différents scénarios envisageables et lancera les appels d'offres auprès des entreprises.
L'assemblée générale ordinaire de la copropriété se tiendra en juin 2024. Toutes les informations disponibles seront diffusées, mais il n'y aura pas encore de dossier prêt sur lequel on puisse se prononcer par un vote. Tout le monde pourra évidemment donner son avis.
Une réunion d'information pour présenter le projet, aussi bien sur la rénovation que sur le financement. Il sera répondu à toutes les questions. Mais il n'y aura pas de vote, chacun devant prendre le temps de la réflexion.
3 à 4 semaines plus tard, une assemblée générale extraordinaire consacrée uniquement au vote. Cette dernière AG doit se tenir obligatoirement avant le 15 octobre 2024.
Il y a ensuite un délai d'un an entre le dépôt du dossier et le début des travaux : le temps pour les banques et l'état de valider toutes les procédures.
Vu l'ampleur du chantier, il faut compter plus d'un an, peut-être deux, pour la durée des travaux.
La rénovation devrait donc, si tout se passe bien, être menée à son terme fin 2027.
M. Emmanuel GARCIA
Société MJ
1 allée des Poiriers
95400 Villiers-Le-Bel
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